Cette année les prix d’immobiliers dans la région parisienne ont continués leur flambée. A Paris les prix ont atteint un niveau historique de 8500€ pour m2 en moyenne. La question qui inquiète tout le monde jusqu'ou ou ça va aller...
On a une situation classique: les acheteurs potentiels disent "c'est la bulle, cela ne peut pas continuer comme ça!" et les propriétaires disent l'inverse "Pas de bulle ! C'est le marché, il fallait acheter avant !". C'est normal car souvent on voit uniquement ce qu'on a envie de voir.
Pour comprendre ce que se passe regardons d'abord la définition d'une bulle immobilière.
"Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers". (source Wikipedia).
La première chose qu'on remarque dans cette définition - c'est le mot spéculation. Donc posons la question autrement: "Y-a-t il une spéculation sur le marché immobilier parisien?".
Une pré-condition obligatoire et incontournable pour la spéculation - c'est l'accès facile au crédit dans les meilleures conditions. En effet la majorité écrasante des spéculateurs utilisent le mécanisme du levier (ou tout simplement de crédit) pour effectuer les achats spéculatifs. C’est vrai non seulement pour l’immobilier mais aussi pour les marchés financiers. Dans l’immobilier le recours au crédit est presque inévitable due au montant des transactions.
Analysons donc les conditions de crédit en France durant ces dernières années. On va prendre en compte 2 choses : les taux d’intérêts et la volonté des banques de prêter. On peut observer que les taux évaluaient environ entre 3% et 5.5% sur cette période. Et la plupart de temps entre 3% et 4.5%. C’est en ligne avec l'inflation donc rien d'extraordinaire, n'est ce pas? Les taux étaient vraiment très bas juste 2 fois: entre 2005-2006 et 2009-2010. Notons que la période entre 2009-2010 était marquée par la crise majeure et le fameux "crédit crunch" quand les banques ne faisaient confiance à personne même entre elles mêmes. C’est peut être le seul moment quand il y avait vraiment la réticence des banques de prêter. Et même dans cette situation elles continuaient à prêter quand même.
La courbe des prix immobiliers ne va surprendre personne. Si on compare les deux courbes on voit que l’évolution des conditions du crédit a très peu d’impact sur les prix d’immobilier et le niveau de crédit a toujours été en ligne avec le besoin de financement en France (sauf la courte période de "credit crunch" en 2008). En effet les banques françaises ont toujours été prudentes dans leur manière d’étudier les dossiers de crédit et dans leur gestion des risques des crédits.
L’absence du "crédit facile", en étant une pré-condition majeure pour la spéculation, permet d’avoir des doutes sur la présence de la bulle immobilier en France. Il y a encore plus des doutes que les ménages français ont tellement de cash dans leur coffrets qu’ils soient capable de générer la bulle sans crédit. Ce n’est pas la peine de comparer les prix d’immobilier avec le pouvoir d’achat des ménages français. Ce dernier est peut être valable en province mais pas dans la région parisienne ou les prix sont tirés par la forte demande et insuffisance de l’offre. En plus dans les pays émergents la classe moyenne, qui commence à apparaître, rêve d’avoir les pieds sur terre à Paris en devenant de plus en plus présent sur le marché parisien et non seulement dans l’immobilier de luxe.
Pour confirmer cette idée on a un contre exemple de l’autre côté de l’Atlantique. En effet aux Etas Unies, ou la bulle immobilière est indiscutable, il y avait bien une spéculation. Cette spéculation a été encouragée par les taux bas, les subprimes et surtout par des organismes de rehaussement de crédit immobilier (Fannie Mae & Freddie Mac). La plupart des français ne sont pas familiers avec ce principe purement américain de rehaussement de crédit. Le principe est simple: si la banque A ne veut pas vous prêter de l’argent, vous allez chez Freddie Mac et eux ils vous donnent cet argent en empruntant dans la même banque A. Pour la banque A c’est très bien car le même prêt n’est plus garantie par vous-même mais par une énorme société comme Freddie Mac. Magnifique, n’est ce pas !? Vivement la gestion des risques ! Donc, contrairement à la France, aux Etats Unies toutes les conditions de la spéculation sont réunies.
Pour cela on peut faire une conclusion suivante : il n’y a pas de bulle immobilière dans la région parisienne. Les prix sont définis par l’offre et la demande uniquement. Donc celui qui attend "l’éclatement de la bulle" risque d’attendre longtemps. En effet les prix montent à cause d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, mais pas à cause des méchants spéculateurs qu’ont débarqués sur Paris.
Pour celui qui attend vraiment la baisse des prix dans l’immobilier, j’aurais plutôt conseillé de faire attention aux programmes gouvernementaux de la construction. Une fois que notre magnifique gouvernement commence à regarder dans le fond des problèmes économiques, ils vont vite se rendre compte qu’il faut construire plus de logement au lieu de taxer les propriétaires qui encaisse des plus-values de plus en plus élevées. Cela serait un véritable "plan de relance". La solution parait très simple : Paris intra-muros va toujours rester la région chic accessible aux personnes avec des moyens financiers très importants. Dans les banlieues c’est là ou il faut construire plus et surtout des bâtiments de qualité avec plus d’étages. Cela ne va pas dégrader la vue classique de Paris et permettra améliorer l’offre de logement. Mais apparemment le gouvernement a des choses plus importante à faire…
